Si esamina in questo articolo il mercato immobiliare residenziale nazionale come rappresentativo del mercato immobiliare in generale, in quanto in Italia le abitazioni rappresentano circa l’80% (in valore) dell’intero mercato immobiliare (abitativo e non abitativo).

Molti sono i driver del mercato immobiliare residenziale: la situazione economica del Paese, le aspettative sul futuro sia dell’economia sia dei redditi familiari, la variazione del potere di acquisto dell’impiegato medio, l’inflazione, la possibilità di ottenere dalle banche il finanziamento all’acquisto, la percentuale massima (sul prezzo) del finanziamento ottenibile dall’acquirente, il costo del danaro, le imposte locali sugli immobili, le imposte sui redditi generati dagli immobili, la variazione del numero di famiglie (e non del numero di abitanti) presente sul territorio, il numero di abitazioni nuove (e/o usate) offerte sul mercato, etc.

L’esame di tutti i possibili driver/variabili consente una maggiore precisione nell’analizzare i cicli del mercato immobiliare. Al contempo un eccesso di variabili impedisce di comprendere rapidamente quali siano i driver fondamentali.

I driver fondamentali per comprendere l’andamento del mercato immobiliare e per formulare specifiche previsioni (con una ragionevole affidabilità) sono:

Nelle fasi recessive del mercato le banche concedono meno facilmente i finanziamenti all’acquisto di immobili e accettano di finanziare basse percentuali (del prezzo di acquisto) mentre avviene il contrario nelle fasi espansive del mercato. 

Dai due grafici qui allegati si nota che:

Con l’aumento della durata e dell’ampiezza dei cicli il mercato diviene più rischioso (rispetto al passato) per l’investitore. Così l’investimento immobiliare (pur molto valido, grazie a una minore volatilità dei rendimenti reali immobiliari rispetto ai rendimenti delle azioni quotate italiane) diviene sempre più bisognoso di advisor professionali (i consulenti immobiliari) per poter esprimere al massimo le proprie potenzialità.

Dal 1963 al 2016 (54 anni) l’investimento in azioni quotate italiane registra un “total return” reale (cioè depurato dall’inflazione del periodo) pari al 47% complessivo (0,72% per anno composto), mentre l’investimento in immobili in Italia registra un “return reale ma solo da plusvalenze” (calcolato cioè senza tenere conto dei redditi netti prodotti dagli immobili) pari al 155% complessivo (1,75% per anno composto).   

Nei 54 anni presi in considerazione l’investimento in azioni quotate è risultato più volatile (di circa tre volte) rispetto all’investimento immobiliare. In un singolo anno l’investimento in azioni quotate ha generato perdite massime pari al 48,5% (dato del 2008) e guadagni massimi pari all’83,9% (dato del 1985) sul capitale investito. Per gli immobili questi estremi sono stati pari a -9% (nel 1983) e pari a +36% (nel 1974).

Un investimento è tanto migliore (rispetto ad altri investimenti) quanto più è (relativamente) elevato il suo rendimento reale annuo composto e quanto più è (relativamente) bassa la sua volatilità annua. 

Ecco perché l’investimento immobiliare in qualsiasi portafoglio deve sempre essere presente. 

Nel periodo preso in considerazione per questo Studio si sono verificati i seguenti fenomeni in Italia:

 

Si sta riavviando un nuovo ciclo immobiliare positivo, anche se con prezzi massimi reali inferiori ai prezzi massimi reali registrati nel 2007 (si escludono da questa previsione gli immobili “pezzi unici” o di assoluto prestigio e ubicati nelle principali città/località turistiche) permane bassa (relativamente agli investimenti finanziari) la volatilità dei prezzi immobiliari.