Alberto Lunghini

• il numero di vendite di unità immobiliari;
• i prezzi di vendita degli immobili;
• la variazione inflattiva annua;
• la variazione annua del potere di acquisto dell’impiegato medio.
  

• solamente depurando i prezzi dalla variazione inflattiva e dalla variazione del potere di acquisto dell’impiegato medio si possono leggere chiaramente i cicli del mercato immobiliare;
• la durata dei cicli sta aumentando da 5 anni (1973-78), a 9 anni (1978-87), a 11 anni (1987-98), a 20 anni (1998-2018);
• l’ampiezza dei cicli sta aumentando;
• collegando tra loro i valori minimi dei vari cicli si può tracciare una linea retta (linea di supporto);
• collegando tra loro i valori massimi dei vari cicli si può tracciare una linea retta (linea di resistenza);
• prolungando nel futuro le linee di supporto/resistenza e ipotizzando la durata del prossimo ciclo (se si mantiene come base di informazione la durata dei cicli precedenti) si possono formulare previsioni circa l’andamento del mercato per i prossimi anni.
  

• elevatissima inflazione (superiore all’8% annuo con punte sino al 21% annuo) per 13 anni su 55 (dal 1973 al 1985 compresi) ed elevata inflazione (dal 4% all’8% annuo) per 17 anni su 55.  Con elevata inflazione i risparmiatori tendono ad acquistare (relativamente) più immobili, in quanto l’immobile è considerato un bene rifugio (che cioè protegge i risparmi dall’erosione inflattiva);
• dopo l’ottimo risultato degli anni 1963-1991 (+170% circa) dal 1992 a oggi il potere di acquisto in termini reali dell’impiegato medio italiano non si è più incrementato (se non con oscillazioni marginali). E l’incremento annuo del potere di acquisto in termini reali dell’impiegato medio è uno dei “driver” fondamentali per la crescita dei prezzi immobiliari;
• dopo molti anni di crescita della popolazione italiana, dal 2015 si è registrato un calo, anche se il numero di famiglie è ancora (di poco) aumentato. E l’incremento annuo della popolazione (o meglio del numero di famiglie) in un Paese è uno dei “driver” importanti per la crescita dei prezzi immobiliari;
• da anni la popolazione italiana tende a invecchiare. Nel 2065 gli "ultra 85 anni" saranno il 10% della popolazione italiana! Ciò comporterà una tendenziale diminuzione di propensione a nuovi investimenti e quindi una riduzione di domanda per nuovi acquisti di immobili.
  

• Si sta riavviando un nuovo ciclo immobiliare positivo, anche se con prezzi massimi reali inferiori ai prezzi massimi reali registrati nel 2007 (si escludono da questa previsione gli immobili “pezzi unici” o di assoluto prestigio e ubicati nelle principali città/località turistiche);
• permane bassa (relativamente agli investimenti finanziari) la volatilità dei prezzi immobiliari;
• l’investimento immobiliare si prospetta come una valida alternativa d’investimento, in quanto riduce la volatilità sia dei valori in patrimonio sia dei rendimenti annui del patrimonio stesso;
• la gestione dinamica patrimoniale, anche relativa agli investimenti in immobili, sarà sempre più lo strumento indispensabile per mettere in sicurezza il proprio patrimonio;
• Consulenti/Advisors immobiliari, se preparati per offrire ai propri Clienti un’attenta gestione dinamica patrimoniale, saranno sempre più richiesti dal mercato.